Báo động tình trạng phân lô bán nền trái phép: Bất cập từ pháp luật

(PLVN) - Ngoài sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin, hoặc có sự buông lỏng quản lý nhà nước trên địa bàn thì sự bất cập của pháp luật cũng là nguyên nhân khiến cho tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật đang diễn ra tràn lan, gây thiệt hại cho khách hàng… Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có báo cáo nhận diện một số bất cập của hệ thống pháp luật hiện nay.
Ảnh minh họa nguồn Internet
Ảnh minh họa nguồn Internet

Kẽ hở về đặt cọc 

Luật Kinh doanh (KD) Bất động sản (BĐS) chỉ điều chỉnh các hành vi KD BĐS kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng. Luật cũng chỉ điều chỉnh loại hình "dự án", nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình "phân lô bán nền mà không hình thành dự án".

Theo HoREA, đây là kẽ hở bị lợi dụng và đề nghị khẩn trương hoàn thiện hệ thống pháp luật, trong đó bổ sung "nền nhà, đất nền" vào Khoản 4 Điều 3 và Khoản 1 Điều 54 Luật KD BĐS, để thống nhất quản lý loại sản phẩm "nền nhà, đất nền" hình thành trong tương lai…

Bên cạnh đó, chế định "đặt cọc" tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) nhằm mục đích "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng", trong đó, có hành vi "đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng" (trước thời điểm ký kết hợp đồng), nhưng Luật KD BĐS không có quy định về "đặt cọc", theo HoREA, đây là điểm bất cập lớn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, lợi dụng các bất cập này, các đầu nậu bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận hợp tác KD... theo quy định của pháp luật dân sự, với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng.

Việc nhận đặt cọc với giá trị lớn cũng không phù hợp với quy định của Luật KD BĐS bởi Luật KD BĐS quy định chủ đầu tư dự án BĐS hình thành trong tương lai chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. 

Theo đề xuất của HoREA, cần bổ sung quy định về "thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn" trong giai đoạn trước khi ký hợp đồng bán nhà, nền nhà, đất nền hình thành trong tương lai để thống nhất quản lý; quy định giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá tạm tính của sản phẩm BĐS trong Luật KD BĐS.

Đồng thời quy định trường hợp "đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật chuyên ngành thì phải vừa tuân thủ quy định của BLDS, phải vừa tuân thủ quy định của pháp luật chuyên ngành.

Bất cập quy định tách thửa, thừa phát lại

Một vướng mắc pháp lý nữa theo HoREA đó là tại Khoản 2 Điều 143, và Khoản 4 Điều 144, Luật Đất đai quy định UBND cấp tình quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở (nông thôn và đô thị), nhưng tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ "Bổ sung Điều 43d" (Điều mới) vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại quy định "UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương".

“Như vậy, Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác, mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị. Nhưng bất cập trong thực thi Luật Đất đai là tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ, thì lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất, trong đó, có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan…”- ông Châu phân tích và lưu ý, quy định này của Chính phủ không phù hợp với quy định của Luật Đất đai và cần phải bãi bỏ.

Cũng theo HoREA, việc việc thực thi chế định "thừa phát lại" vẫn gặp nhiều bất cập. Cụ thể, Nghị định 61/2009/NĐ-CP ngày 24/07/2009 "Về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại thực hiện thí điểm tại TP HCM", Nghị định 135/2013/NĐ-CP ngày 18/10/2013 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 61/2009/NĐ-CP đã quy định "Vi bằng" thừa phát lại "là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác". 

Khoản 1 Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định "Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ (...) các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật". 

Theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật KD BĐS, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất nền) mà các bên là hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp phải được công chứng hoặc chứng thực. Theo HoREA, bất cập của việc lập vi bằng thừa phát lại là đã tạo ra sự nhầm lẫn giữa lập vi bằng "ghi nhận sự kiện, hành vi" với " ghi nhận nội dung" liên quan đến mua bán đất nền.

Các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, đã lợi dụng hình thức lập vi bằng thừa phát lại về hành vi giao nhận tiền đặt cọc để hứa mua hứa bán đất nền, trái với quy định tại Khoản 1 Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP làm cho khách hàng bị nhầm lẫn, bị lừa dối dẫn đến bị thiệt hại. Người mua đất nền nhầm tưởng "Vi bằng thừa phát lại" là cơ sở pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này…

Hình minh hoạ

Bộ Xây dựng bỏ đề xuất mỗi người chỉ được mua bán tối đa 5 căn nhà/năm

(PLVN) - Ngày 5/3/2024, trong dự thảo lần 2 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản , được đăng tải trên Cổng thông tin của Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng đã chính thức bỏ đề xuất quy định mỗi cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua từ 3-5 căn nhà trong một năm.
Hình ảnh minh họa.

Quy định mới về định giá đất

(PLVN) - Chính phủ mới ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ và các đại biểu trao đổi bên lề Kỳ họp bất thường lần thứ 5. (Ảnh: Nghĩa Đức)

Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi): Nỗ lực và quyết tâm rất cao của cả hệ thống chính trị

(PLVN) - Sau rất nhiều nỗ lực và quyết tâm rất cao của cả hệ thống chính trị, Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5. Đây là thành quả cộng hưởng của nhiều yếu tố và còn là bài học kinh nghiệm quý về đổi mới tư duy, phương pháp làm việc, quyết liệt hành động để tiếp tục nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác lập pháp.
Ảnh minh họa.

Đừng tùy tiện với tài sản công

(PLVN) -Lời biện hộ của một bị cáo từng là Chủ tịch UBND 1 tỉnh phía Nam Trung Bộ, trong vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí” theo Điều 219 Bộ luật Hình sự, mà TAND tỉnh này đang xử, khiến dư luận bất ngờ.
Ảnh minh họa.

Xu thế không thể khác

(PLVN) - Ngày 15/1 vừa qua, trong văn bản báo cáo với Quốc hội, đại diện Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết có nhiều ý kiến đề nghị cần sớm áp mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà, đất.
Phát triển đô thị đang dần trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triên kinh tế - xã hội.

Ưu tiên hoàn thiện thể chế để phát triển đô thị

(PLVN) - Quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị đã và đang trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, hoàn thiện thể chế trong xây dựng và phát triển đô thị hiện được Bộ Xây dựng ưu tiên hàng đầu, Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Bùi Hồng Minh nhấn mạnh tại Hội nghị thường niên Hiệp hội các đô thị Việt Nam tổ chức ở Lâm Đồng, chiều 19/1.
Ảnh minh họa

Quy định mới về việc cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

(PLVN) - Một trong những điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua sáng nay (18/1), các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2014 sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.