Hợp đồng thế chấp chưa được đăng ký vẫn được Tòa thừa nhận

Chủ Nhật, 22/7/2018 06:49 GMT+7
(PLO) - Hợp đồng thế chấp nhà đất đã được công chứng và thực hiện đăng ký thế chấp theo quy định. Tuy nhiên, khi sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp, các bên lại không đăng ký thế chấp theo quy định…
Hợp đồng thế chấp chưa được đăng ký vẫn được Tòa thừa nhận
Nhà đất của ông Quang, bà Hà dùng làm tài sản thế chấp cho Agribank

Khi xét xử tranh chấp hợp đồng tín dụng, TAND quận Ba Đình (Hà Nội) đã mặc nhiên thừa nhận việc “sửa đổi, bổ sung” trên để ra phán quyết về việc “phát mại tài sản thế chấp”.

Sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp sau 4 năm thực hiện

Năm 2009, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) có ký hợp đồng hạn mức tín dụng để cho Công ty TNHH IC Việt Nam (Cty IC) vay 75 tỷ đồng với mục đích bổ sung vốn lưu động. Tài sản đảm bảo cho một phần khoản nợ của hạn mức tín dụng trên là giá trị quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở (nhà, đất) tại số 9 Đặng Hữu Phổ, khu phố 2, phường Thảo Điền, quận 2, TP HCM mang tên ông Ngô Văn Quang và bà Mai Thị Hà theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận 2 cấp năm 2003.

Ngày 22/5/2009, tại trụ sở Phòng Công chứng số 1 TP HCM, các bên: gồm Agribank, Cty IC và ông Quang, bà Hà đã ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với nội dung: tài sản thế chấp được định giá là gần 27 tỷ đồng; Agribank chấp nhận thế chấp tài sản nói trên của ông Quang và bà Hà, đồng ý cho Cty IC được vay số tiền là 20,25 tỷ đồng (thời hạn vay 60 tháng). Ngày 29/5/2009, Hợp đồng thế chấp nêu trên được Văn phòng Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) TP HCM, Chi nhánh quận 2 thực hiện “đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”.

Tuy nhiên, đến ngày 20/11/2013, cả 3 bên đã ký một Hợp đồng sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp nhà đất đã ký năm 2009 (Hợp đồng thế chấp sửa đổi năm 2013) nêu trên với nội dung: định giá tài sản thế chấp là 40 tỷ đồng và sửa đổi phạm vi bảo đảm cho số tiền vay là 30 tỷ đồng. Đồng thời, sửa đổi về thứ tự thanh toán các khoản.

Tuy nhiên, các bên đã không thực hiện đăng ký thế chấp đối với Hợp đồng thế chấp sửa đổi năm 2013 này tại Văn phòng ĐKĐĐ TP HCM.  

Do Cty IC đã ký nhận toàn bộ số tiền 75 tỷ đồng nhưng không có khả năng trả nợ nên vào năm 2014, Agribank đã khởi kiện Cty IC đến TAND quận Ba Đình, yêu cầu trả nợ hơn 105 tỷ (gồm nợ gốc, lãi trong hạn và lãi quá hạn).

Khi xét xử sơ thẩm vào năm 2016, TAND quận Ba Đình đã ra phán quyết chấp nhận yêu cầu trên của Agribank, buộc Cty IC phải trả hơn 105 tỷ. Trường hợp Cty IC không trả được nợ và ông Quang, bà Hà  không thực hiện nghĩa vụ thanh toán thay đối với khoản nợ 30 tỷ cùng lãi phát sinh thì Agribank có quyền đề nghị cơ quan thi hành án dân sự phát mại tài sản thế chấp là nhà đất ở số 9 Đặng Hữu Phổ, TP HCM để thu hồi khoản nợ trong phạm vi thế chấp là 30 tỷ đồng và các khoản lãi của số nợ gốc này.

Mới đây, khi phát hiện ra nhiều nội dung không đúng pháp luật trong bản án trên, đại diện của ông Quang đã có đơn đề nghị xem xét vụ án theo trình tự giám đốc thẩm và hiện nay, hồ sơ vụ án đang được VKSND Cấp cao tại Hà Nội xem xét.

Vì sao không đăng ký thay đổi nội dung thế chấp?

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn (đại diện theo ủy quyền của ông Quang), HĐXX sơ thẩm đã có sai sót nghiêm trọng khi thừa nhận giá trị pháp lý Hợp đồng thế chấp sửa đổi năm 2013. 

Theo khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2005 thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này.

Điều 423 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “trong trường hợp hợp đồng được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép thì việc sửa đổi hợp đồng cũng phải tuân theo hình thức đó”. 

Điều 10 Nghị định 163/NĐ-CP/2006 (về giao dịch bảo đảm) quy định, “việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp”.

Như vậy có thể hiểu, vào năm 2013, khi ký Hợp đồng sửa đổi, bổ sung mà các bên không thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp thì cũng có nghĩa, hợp đồng này chưa có hiệu lực.

Theo ông Tuấn, ngoài việc sửa đổi giá trị tài sản và nâng phạm vi bảo đảm thì Hợp đồng thế chấp năm 2013 còn có việc sửa đổi rất quan trọng liên quan đến thứ tự ưu tiên thanh toán (Hợp đồng năm 2009 ưu tiên trả nợ trước rồi mới đến chi phí phát sinh cho việc phát mại; Hợp đồng năm 2013 thì ưu tiên thanh toán chi phí cho việc phát mại, sau đó mới đến các khoản nợ). Đối chiếu với mục IV Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT – BTP – BTNMT, ông Tuấn khẳng định, việc sửa đổi trên thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký. Người yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký tại cơ quan đăng ký nào thì nộp hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh tại cơ quan đã đăng ký đó. 

Tuy nhiên, không hiểu sao HĐXX sơ thẩm vẫn “lờ” các quy định trên và đưa ra nhận định rằng “việc thế chấp tài sản của Cty IC cho Agribank đối với khoản vay đã được thực hiện theo đúng pháp luật”. Chính vì vậy, ông Tuấn cho rằng, bản án trên đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của ông Quang, bà Hà, cần sớm được xem xét kháng nghị giám đốc thẩm để đảm bảo quyền lợp hợp pháp của người liên quan trong vụ án này. 

Phán quyết có mâu thuẫn

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, phán quyết tại bản án sơ thẩm đã mâu thuẫn nhau. Một mặt, HĐXX tuyên về việc “phát mại tài sản để thu hồi phạm vi thế chấp là 30 triệu nợ gốc và lãi”. Tức là sau khi trả số tiền trên thì ông Quang, bà Hà được nhận lại tiền thừa. 

Nhưng mặt khác, HĐXX lại tuyên: “Cty IC phải tiếp tục thanh toán số nợ gốc và lãi còn thiếu sau khi đã khấu trừ tài sản phát mại”. Tức là toàn bộ số tiền phát mại nhà đất thế chấp sẽ được dùng để trả nợ cho Cty IC chứ ông Quang, bà Hà không được nhận lại tiền thừa như phán quyết ở phần trước.

Tin liên quan

Các tin khác