Giao lưu trực tuyến: Chia sẻ bí quyết cho nhà đầu tư bất động sản cá nhân

Thứ Năm, 14/7/2016 09:09 GMT+7
(PLO) - Thị trường bất động sản có thực sự đang nóng lên? Đây có phải là thời điểm để đầu tư vào bất động sản và chờ đợi ‘con ngỗng đẻ trứng vàng”? Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên&Môi trường, ông nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Lộc Sơn Hà; Bà Nguyễn Hoài An - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Công ty  CBRE Việt Nam. sẽ trả lời những thắc mắc này của độc giả
Giao lưu trực tuyến: Chia sẻ bí quyết cho nhà đầu tư bất động sản cá nhân

9h.00

- Thưa GS Đặng Hùng Võ, ông có thể cho biết nhận định của mình về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm và nửa đầu năm 2017 được không ạ. Liệu, đây có phải là thời điểm để các nhà đầu tư cá nhân như tôi đầu tư hiệu quả nhất không? (Việt Hùng - hungvietvan@gmail.com)

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Theo tôi, nhận định về thị trường BĐS nước ta trong giai đoạn hiện nay cũng khá thống nhất giữa các chuyên gia. Trước hết, chúng ta cùng thống thất với nhau phân chia thị trường BĐS thành một số phân khúc: phân khúc khu công nghiệp, phân khúc khu đô thị, phân khúc nhà ở (bao gồm 2 tiểu phân khúc là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội), phân khúc văn phòng cho thuê, phân khúc siêu thị bán lẻ, và phân khúc du lịch nghỉ dưỡng. 

GS Đặng Hùng Võ nhận được rất nhiều câu hỏi gửi về

Chắc chắn nhà đầu tư cá nhân không thể tính đến chuyện đầu tư vào tất cả các phân khúc của thị trường. Các phân khúc khu công nghiệp, khu đô thị, văn phòng cho thuê, siêu thị bán lẻ thường dành cho các nhà đầu tư dự án. Nhà đầu tư cá nhân thường chỉ có thể quan tâm tới phân khúc nhà ở và phân khúc du lịch nghỉ dưỡng.  

Nhìn dáng điệu chung của phân khúc BĐS nhà ở, có thể thấy: 

Thứ nhất, giao dịch nhà ở bắt đầu tăng từ đầu năm 2014, trong đó năm 2014 và nửa đầu năm 2015 chủ yếu là giao dịch nhà ở giá rẻ, từ nửa cuối 2015 sang đầu năm 2016 chủ yếu là giao dịch nhà ở giá trung bình và giá cao. Có một số dự án mới, nhưng chủ yếu là các dự án cũ khởi động lại và còn khá nhiều dự án cũ vẫn trong trạng thái tồn đọng. Như vậy, khả năng tăng giá và tăng giao dịch ở mức cao đều khó xẩy ra.

Thứ hai, việc đầu tư vào phân khúc này là có thể quyết định được, và điều quan trọng là tìm kiếm vị trí phù hợp, kể cả chung cư, nhà ở riêng lẻ hay đất nền. Ví trí là yếu tố quan trọng nhất mang tính quyết định trong giá cả tương lai.

Đối với phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng, nguồn cung hiện nay đang tăng khá mạnh tại nhiều khu vực có tiềm năng du lịch cao như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Quy Nhơn, Phú Quốc. Với tiềm năng du lịch rất lớn của ta hiện nay, khả năng sinh lợi từ khai thác các BĐS du lịch nghỉ dưỡng cũng hoàn toàn bảo đảm. Đầu tư vào phân khúc này là hoàn toàn được. Vị trí là quan trọng, nhưng chủ đầu tư dự án sẽ có vai trò quan trọng hơn vì đó là yếu tố quyết định đối với mức sinh lợi từ khai thác vào du lịch trong tương lai, đồng thời cũng bảo đảm hạn chế rủi ro trong mối quan hệ khai thác - sử dụng giữa chủ đầu tư quần thể khu du lịch và chủ sở hữu BĐS du lịch.   

Độc giả rất quan tâm tới việc làm thế nào để có thể mua được 1 miếng đất, một ngôi nhà một cách khôn ngoan

9h00: Tôi có 500 triệu đồng. Bố mẹ tôi muốn tôi mua xe, để đi làm cho thuận tiện. Nhưng tôi lại muốn dùng số tiền này để kinh doanh. Số tiền 500 triệu có quá ít cho việc kinh doanh bất động sản?

(Tuấn Anh – 15 Trần Quý Kiên – Hà Nội)

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Lộc Sơn Hà: Trong kinh doanh, Vốn là một phần quan trọng nhưng nó không phải quan trọng nhất. Tư duy cùng kỹ năng và sự nhạnh bén trong kinh doanh mới là quan trọng nhất. Nếu bạn có vốn mà không có được kỹ năng, tư duy cùng sự nhạy bén trong kinh doanh sẽ dẫn tới thất bại và mất sạch vốn. 

Với 500 triệu để khởi nghiệp là con số rất tốt. Với bất động sản 500 triệu tuy nhỏ nhưng nếu liên tục biết xoay vòng tìm kiếm những bất động sản phù hợp, có kỹ năng đàm phán, kỹ năng mua, bán và khai thác bất động sản thì số tiền đó sẽ là con ngỗng đẻ trứng vàng cho bạn. 

Cuộc đối thoại càng lúc càng sôi nổi

Nếu bạn mua xe đi làm thì nó sẽ giúp bạn thấy thuận tiện và an toàn nhưng nếu bạn đầu tư bất động sản đúng cách thì sau 5 năm tới bất động sản đó sẽ sản sinh cho bạn thêm 1 chiếc xe nữa. Còn chiếc xe mà bạn mua thì sau 5 năm tới giá trị nó sẽ giảm đi. Bạn nên cân nhắc vì mua đúng bất động sản nó sẽ sản sinh lợi nhuận cho bạn. 

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời câu hỏi của độc giả

9h10: Em đang rất quan tâm đến đầu tư bất động sản tại Vũng Tàu, Nha Trang. Theo anh, em có nên bỏ tiền đầu tư vào các khu vực trên không ạ? (Hoàng Thư – Đà Nẵng)

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Lộc Sơn Hà: Bất động sản thì ở bất cứ đâu nó đều có những bất động sản tốt và không tốt. Việc đầu tư vào bất động sản ở Vũng Tàu hay Nha Trang theo sở thích hoặc hiểu biết của bạn về loại BĐS mà bạn định đầu tư. Với 2 thành phố mà bạn nói tới thì loại hình bất động sản Du lịch, nghỉ dưỡng đang nở rộ, đây cũng là một xu hướng của thị trường trong năm qua và hứa hẹn còn phát triển mạnh thời gian tới. 

Phục vụ cho nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí và thương mại sẽ phát triển. Nên khi đầu Tư cần cân nhắc là số vốn mình có bao nhiêu? Mình hiểu biết về loại bất động sản nào? Mình đầu tư ngắn hạn hay dài hạn? Mình có khai thác nó hay để người khác khai thác? Mình có phải vay vốn hay không? Lãi suất cho vay có tốt không? Khả năng cho thuê hoặc tăng giá có tốt không? Nếu thị trường đi xuống mình có bán được không? Mình có rủi ro nào về tài chính không? Khi trả lời được những câu hỏi đó thì bạn đầu tư vào đâu cũng được miễn là bạn thấy phù hợp và yêu thích. 

9h10:  Gần đây, đọc báo tôi thấy  CBRE nhận định  là thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM hiện hấp dẫn hơn các quốc gia khác. Bà có thể nói cụ thể hơn về những điểm hấp dẫn này? (Hoàng Trung Hiếu – Quận 7 TP Hồ Chí Minh)

Bà Nguyễn Hoài An - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Công ty  CBRE Việt Nam: Đối với thị trường căn hộ bán, các nhà đầu tư cá nhân có thể thu được tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp hàng năm từ 6-7% ở HN và 7-8% ở Tp.HCM tại các dự án tọa lạc tại vị trí đẹp, chất lượng tốt. Đây là một mức hấp dẫn nếu so với các thị trường trong khu vực (dao động từ 3-5%). Với nguồn cung căn hộ dồi dào và diện tích phù hợp như hiện nay, thị trường căn hộ cho thuê đang bắt đầu hấp dẫn trở lại. Thực tế cho thấy, nhu cầu mua để ở chỉ dừng lại ở số lượng nhất định, một lượng lớn còn lại mua để đầu tư, cho thuê sinh lợi. Đặc biệt, đối với một bộ phận khách hàng, trước đây họ có tâm lý mua để ở, nay dần dịch chuyển sang thuê để ở. Riêng tại thị trường TP.HCM, do có nhiều người nước ngoài đang sinh sống và làm việc nên thị trường căn hộ cho thuê hấp dẫn hơn so với Hà Nội. Loại hình nhà ở cho thuê chủ yếu là căn hộ với diện tích dao động từ 50 - 70m2.

Bà Nguyễn Hoài An đang chia sẻ bí quyết cùng độc giả của Báo PLVN 

• Bên cạnh yếu tố tỷ suất lợi nhuận cao thì giá trị vốn của các căn hộ cho thuê tại TP.HCM và Hà Nội có giá trị khá ổn định và rất dễ để cho thuê.

Hiện có chính sách pháp luật, kinh tế vĩ mô, tài chính ngân hàng mới nào tác động đến thị trường bất động sản? (Trần Nam Cường (quận Hồng Bàng, Hải Phòng)

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Về chính sách, pháp luật, chúng ta đã có nhiều luật mới được ban hành trợ giúp cho phát triển thị trường BĐS như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 cùng với các Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành.

Về kinh tế vĩ mô, Chính phủ ta cũng đang có nhiều chính sách mới để bắt đầu nhiệm kỳ khóa mới dựa trên khẩu hiệu xây dựng Chính phủ kiến tạo và liêm chính. Nhiệm kỳ khóa mới tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và tp. Hồ Chí Minh cũng có nhiều chính sách mới về phát triển đô thị có liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS, như cải tạo chung cư cũ nát, xử lý thế chấp 2 lần của cùng một BĐS, xử lý nhà siêu mỏng, siêu méo, v.v.  

Về tài chính, ngân hàng, vấn đề vốn và vốn tín dụng cho phát triển thị trường BĐS luôn được đặt ra là một trọng tâm lớn. Việc sửa Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước liên quan tới điều chỉnh cơ chế quản lý tín dụng, nhất là tín dụng cho thị trường BĐS đã thể hiện tầm quan trọng này. Hai hiện tượng mà Ngân hàng Nhà nước quan tâm và các nhà đầu tư BĐS cũng phải quan tâm: một là tình trạng thế chấp 2 lần của cùng một đơn vị BĐS để vay vốn tín dụng và hai là tình trạng cấp vốn tín dụng ồ ạt vào thị trường BĐS để tăng cung quá mức so với khả năng cầu thực. Cả hai tình trạng nói trên ở mức giới hạn đều có thể dẫn tới khủng hoảng tài chính. Điều này đã thấy khá rõ trong khủng hoảng tài chính tại ASEAN năm 1997 (do định giá BĐS cao hơn giá trị thị trường để vay tín dụng từ các ngân hàng thườn mại) và khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008 (từ việc Hoa Kỳ cho phép áp dụng cơ chế thế chấp thứ cấp, tức là ngân hàng thương mại nhận thế chấp sơ cấp của người vay tiền có thể đem tài sản thế chấp đó đi thế chấp tại ngân hàng thương mại khác để vay tiếp).

9h13:

Vợ chồng tôi có một cuốn sổ tiết kiệm trị giá 1,5 tỷ đồng. Tôi đang định đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng vì loại hình này rất dễ cho thuê. Vậy tôi nên đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng khu vực nào thì phù hợp và với số tiền đó thì đầu tư có khả thi không? (Nguyễn Nụ Hằng – Thạch Thất – Hà Nội)

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Lộc Sơn Hà:1,5 tỷ là còn số tốt nếu muốn đầu tư, anh chị nên cân nhắc xem định đầu tư ngắn hạn hay dài hạn. Vì đầu tư ngắn hạn khác hoàn toàn đầu tư dài hạn. Với 1,5 tỷ thì anh chị chỉ có thể mua được 1 căn Condotel (căn hộ khách sạn) khoảng 45m2 và có thể cho thuê đem lại khoảng 8 đến 10% tuỳ chủ đầu tư, mỗi năm anh có thêm từ 15 đến 30 ngày nghỉ ngay tại căn hộ khách sạn đó. 

Đây cũng là một  loại hình bất động sản đang rất hot ở thời điểm này vì giá cả tương đối phải chăng mà lại có đơn vị quản lý chuyên nghiệp. 

Ngoài ra anh chị cũng có thể tìm mua những lô đất nền tiềm năng có thể khai thác du lịch ở những nơi du lịch phát triển như Đà Nẵng, Hội An, Vũng Tàu, Nha Trang nhưng với số tiền 1,5 tỷ anh chị nên cân nhắc xem có sử dụng thêm đòn bẩy bằng vốn vay ngân hàng hay không. 

Khi sử dụng vốn vay anh chị phải cân nhắc nguồn trả nợ và khả năng tăng giá của BĐS. Nếu không cân nhắc kỹ thì có thể hàng tháng vẫn phải trả lãi mà bất động sản lại chưa thể cho thuê ngay sẽ dẫn tới khó khăn tài chính. 

 

9h16: 

- Em là sinh viên mới ra trường, bố mẹ cho em 1 cuốn sổ tiết kiệm 1 tỷ đồng. Em nhận thấy thị trường BĐS Việt Nam đang rất sôi động, vậy em có nên rút tiền gửi ngân hàng để đầu tư bất động sản? Và thời điểm nào cá nhân đầu tư là tốt nhất?  (Trung Nam – namsut…@gmail.com)

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Lộc Sơn Hà: Như tôi trả lời ở độc giả Nụ Hằng. Việc đầu tư vào bất động sản yêu cầu cần có Tư duy, kỹ năng và sự nhạy bén của một nhà đầu tư, bạn là một sinh viên mới ra trường, trước khi đầu tư vào thị trường bđs thì hãy tìm hiểu về nó trước. 

Việc đầu tư thành công hay thất bại phụ thuộc vào sự hiểu biết và sự nhạy bén chứ không phụ thuộc vào số tiền bạn có. 

Việc đầu tư vào bđs sẽ rủi ro khi ta đầu tư theo kiểu cầu may. May thì được, không may thì mất thì không nên. 

Nếu bạn chưa có nhà để ở thì hãy tìm kiếm một căn nhà phù hợp và thuận tiện cho việc đi làm và sinh sống của bạn nhưng cũng nên đảm bảo được cả yếu tố đầu tư. 

Vì sau này bạn muốn bán nó đi nó vẫn lãi trong khi bạn đã được ở. Còn nếu bạn muốn trở thành một nhà đầu tư chuyên nghiệp thì lời khuyên của tôi là nên học hỏi từng bước bên cạnh những nhà đầu tư lão luyện và dần đúc kết kinh nghiệm rồi thực hiện những thương vụ đầu tư lớn hơn. 

GS Đặng Hùng Võ

9h17: Thưa GS Đặng Hùng Võ, hiện nay có cuộc chạy đua kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng với các loại hình khác nhau. Theo ông,  nhà đầu tư ngay bây giờ nên đổ tiền vào loại hình nào thì tốt nhất? (Vũ Nam Xương - Sầm Sơn, Thanh Hóa)

GS Đặng Hùng Võ: Đúng là từ 2014, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã có cơ hội phát triển rất mạnh, do nhu cầu bảo đảm phát triển du lịch của Việt Nam và những ý tưởng của các nhà đầu tư lớn của nước ta. Trước hết, phát thấy rằng, tiềm năng du lịch của Việt Nam rất lớn, kể từ khi UNESSCO công nhận nhiều di sản tự nhiên, văn hóa, lịch sử của Việt Nam, nhất là khi chúng ta phát hiện ra hang Sơn Đoòng được thế giới đánh giá như một di sản tự nhiên đặc biệt. Ngoài ra, Việt Nam hiện được đánh giá là một đất nước rất thanh bình, an toàn và phù hợp với những kỳ nghỉ của nhiều nhóm người khác nhau từ nhiều đất nước khác nhau.

Các nhà đầu tư lớn của Việt Nam đã thấy rằng cơ hội tăng cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã tới và họ đã chủ động đưa ra phương thức các chủ đầu tư dự án cùng với những người muốn đầu tư vào khu vực này dưới dạng mua các đơn vị bất động sản.

Nói cách khác, đây là giải pháp xã hội hóa đầu tư vào các dự án du lịch nghỉ dưỡng. Vì vậy, các dạng bất động sản du lịch hiện nay cũng rất phong phú. Có căn hộ khách sạn, có biệt thự, có nhà mặt phố và cũng có cả quần thể các khách sạn mi ni. Tất nhiên, đầu tư vào loại hình hàng hóa bất động sản nghỉ dưỡng nào còn phụ thuộc vào kiến trúc cụ thể tại khu du lịch đó, phụ thuộc vào tiền đầu tư vào mua đơn vị bất động sản nghỉ dưỡng đó nhiều hay ít.

Tại một khu du lịch thường chủ đầu tư đã hướng tới đối tượng khách tới nghỉ là ai. Nếu khu ấy cho người giàu thì mình nên đầu tư vào biệt thự. Nếu khu ấy dành cho nhóm người có thu nhập trung bình thì nên đầu tư vào nhà mặt phố hay căn hộ khách sạn. Đấy là cách tính đầu tư cho phù hợp với cầu. vậy thì cần xem lại mình có bao nhiêu tiền và khảo sát tại các dự án du lich nghỉ dưỡng đang triển khai xem chủ đầu tư có ý định phát triển dự án này cho đối tượng khách hàng nào. Từ đó đưa ra quyết định đầu tư vào việc mua loại bất động sản nào cho phù hợp với khả năng đưa vào khai thác, kinh doanh trong tương ai nhằm thu được lợi ích thường xuyên và nhiều nhất.

 

Nhiều câu hỏi của độc giả rất hóc búa

Như vậy, lợi ích từ các hiệp định FTA kiểu mới mang lại cho thị trường BĐS là rất lớn, nhưng lại phụ thuộc vào chủ yếu vào năng lực của các nhà đầu tư trong nước để có khả năng thu lợi ích đó về cho mình hay để bị tuột khỏi tầm tay. Tất nhiên, trong mọi hoàn cảnh thì người tiêu dùng luôn được lợi, nhưng nhà đầu tư thì lại khác.

Nhiều việc hiện nay đã nhìn thấy khá rõ khả năng nhà đầu tư trong nước đang thua ngay trên sân nhà, như thị trường bán lẻ chẳng hạn.

9h28'

Bạn đọc Trần Thị Lan, ở Hoài Đức, Hà Nội hỏi: tôi không hiểu tại sao dọc nhiều đường phố ở Hà Nội có những khu nhà biệt thự, liền kề đã bỏ trống nhiều năm nay. Phải chăng nhà đầu tư đã bỏ cuộc với những dự án này?

Bà Nguyễn Hoài An - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Công ty CBRE Việt Nam

Bà Nguyễn Hoài An - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Công ty CBRE Việt Nam: Trong các giai đoạn phát triển trước của thị trường, nhiều dự án đã được cấp phép đáp ứng nhu cầu đầu cơ của thị trường dẫn đến thị trường có những thời điểm tăng trưởng rất nóng.

Đặc biệt là một số dự án ở khu vực phía Tây Hà Nội, dọc Đại lộ Thăng Long, và khu vự phía Bắc như các huyện Đông Anh, Mê Linh. Khi thị trường có sự điều chỉnh kể từ năm 2001 các dự án này có tính thanh khoản thấp do chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển VD: Chưa có đầy đủ cơ sở hạ tầng kết nối, và các tiện ích dịch vụ phục vụ cho cộng đồng cư dân.

Khi thị trường tăng trưởng trở lại, một số trong các dự án này đã được tái cấp vốn hoặc được chuyển nhương để tái khởi động hoặc đầu tư, khi thị trường tiếp tục tăng trưởng như vậy, sẽ có nhiều dự án có những hoạt động tái khởi động, tuy nhiên tính thanh khoản sẽ phụ thuộc vào vị trí dự án, hạ tầng kết nối, mức độ đầu tư phù hợp cũng như sản phẩm định vị phù hợp với nhu cầu thực tế...

9h29

Xin Giáo sư cho biết, sổ hồng khác sổ đỏ như thế nào? ( Dương Ngọc Trinh - Vĩnh phúc): 

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Luật Đất đai 1993 giao cho Tổng cục Địa chính cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và khi đó Tổng cục Địa chính thiết kế giấy chứng nhận QSDD có màu đỏ như màu cờ. 

Một năm tiếp theo, năm 1994, Nghị định 60CP của Chính phủ lại giao cho Bộ Xây dựng cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở và đất ở tại đô thị. Và khi đó, Bộ Xây dựng thiết kế Giấy chứng nhận này màu hồng.

Luật Đất đai 2003 lại quy định giao cho Bộ Tài nguyên Môi trường cấp Giấy chứng nhận thống nhất cho cả quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Và khi đó Bộ tài nguyên Môi trường tiếp tục thiết kế giấy chứng nhận này màu đỏ.

Hai năm sau, năm 2005, Luật Nhà ở lại quy định giao cho Bộ Xây dựng cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở và đất ở và Bộ Xây dựng lại thiết kế mẫu giấy màu hồng.

Đến năm 2009, Quốc hội quyết định thống nhất một loại giấy chứng nhận cho cả đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở ban hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các Luật có liên quan đến xây dựng cơ bản và giao cho Bộ tài nguyên Môi trường thiết kế và ban hành mẫu giấy này.

Bộ Tài nguyên Môi trường đã thiết kế và ban hành Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất có màu hồng cánh sen.

Như vậy suốt từ năm 1993 cho tới 2009 nước ta đã sử dụng 2 mẫu giấy màu đỏ và hai mẫu giấy màu hồng, cho tới 2009 mới có giấy chứng nhận thống nhất cho cả đất đai và tài sản gắn liền có màu cánh sen.

Trên thực tế, các chuyên gia nước ngoài, các tổ chức quốc tế và cả giới văn học trong nước vẫn gọi chung là sổ đỏ (tiếng Anh gọi là Red book).

"Sự tích" màu sổ như vậy.

9h 25:

Tôi vừa ra trường, tôi nghe nói anh đã kinh doanh thành công từ hai bàn tay trắng, anh có thể chỉ dẫn cho tôi một vài cách để có thể kinh doanh từ bàn tay trắng không? (Nguyễn Mạnh Hùng – Quận 7 tp HCM)

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Lộc Sơn Hà: Kinh doanh và khởi nghiệp với ngành bđs từ tay trắng không phải là bất khả thi mà có thể làm được, thậm chí làm tốt, quan trọng nhất bạn chọn khởi nghiệp bằng cách nào mà thôi. 

Bạn có thể bắt đầu với cương vị là một nhà môi giới bất động sản, khi làm môi giới bạn sẽ tích lũy được kiến thức, kinh nghiệm, mối quan hệ, tài chính và cả kho khách hàng cần thiết cho sự nghiệp của bạn. 

Hãy chấp nhận những thử thách khi làm một nhà môi giới vì ngành này tuy dễ bước vào nhưng để tồn tại và phát triển được thì phải rất nỗ lực và chịu khó học hỏi và phấn đấu rất nghiêm túc.

Bản thân tôi, tôi cũng đã khởi nghiệp bằng công việc môi giới bất động sản. Trong khi làm công việc này, bạn sẽ có cơ hội gặp gỡ những nhà đầu tư giỏi, tích lũy được kinh nghiệm bán hàng, sự hiểu biết về thị trường bất động sản. Được rèn luyện những kỹ năng đàm  phán… những cơ hội chỉ dành cho những người trong nghề cũng có thể sẽ đến với bạn trong khi bạn làm công việc này. 

Bạn cũng có thể nghĩ đến mô hình thuê và cho thuê lại như tôi vừa trả lời độc giả ở phía trên. Vì loại hình này không cần quá nhiều tiền đầu tư ban đầu. Thậm chí chỉ cần một số tiền rất nhỏ. Nếu nhạy bén hơn, bạn không cần tiền cũng có thể làm được.

Ông Nguyễn Mạnh Hà đang trả lời câu hỏi

Tôi rất thích đầu tư vào bất động sản, xin bà tư vấn là khu vực bất động sản nào đang nóng nhất hiện nay (ở HN & TP.HCM) Trần Phương Thu – Việt kiều Mỹ?

Bà Nguyễn Hoài An: Việc xác định đầu tư vào đâu, phân khúc nào, sản phẩm nào phụ thuộc vào kỳ vọng và mục đích đầu tư của từng người. Bạn xác định sẽ đầu tư ngắn hạn, trung hạn hay dài hạn. Bạn định đầu tư với mục đích cho thuê hay đầu tư để bán lại trên thị trường thứ cấp kiếm lời. Dưới đây là một vài gợi ý cho bạn, tuy nhiên để giúp bạn có câu trả lời chính xác nhất, bạn vui lòng liên hệ trực tiếp với các chuyên viên tư vấn của chúng tôi tại hai văn phòng ở HN và TP.HCM

Tại Hà Nội, khu vực phía Tây đang là khu vực được dành nhiều quan tâm nhất do chính sách mở rộng về phía Tây của thành phố, cơ sở hạ tầng phát triển đang trong quá trình phát triển.

Bà Nguyễn Hoài An

Khu vực phía Nam và phía Đông chưa thực sự có nhiều dự án phát triển trong khi quỹ đất còn rất dồi dào và không quá xa khu trung tâm, nên về lâu dài có thể có tiềm năng.

Khu vực trung tâm có các dự án bất động sản cao cấp, và thường có diễn biến thị trường khả quan, tuy nhiên quỹ đất hạn chế, nhiều quy định ràng buộc trong việc phát triển bất động sản, dẫn đến giá trị đầu tư cao, nhưng có khả năng giữ giá tốt.

Tại Tp HCM, nếu bạn mua với mục đích cho thuê để kiếm một khoản thu nhập cố định hàng tháng thì Quận 2, Quận Bình Thạnh (giáp ranh Quận 1) và Quận 7 đang là điểm nóng thu hút các nhà đầu tư cá nhân do tỷ suất lợi nhuận cho thuê của các căn hộ cao cấp khá hấp dẫn, từ 6-7%. Đây cũng là những khu vực có triển vọng phát triển cơ sở hạ tầng tốt, do đó cũng sẽ dễ thu hút nhà đầu tư với kỳ vọng giá nhà sẽ tăng sau khi các cơ sở hạ tầng này đi vào hoạt động.

Đầu tư vào sản phẩm đất nền và nhà phố để kiếm lời thường chỉ phát huy tác dụng trong thời gian trung và dài hạn và đòi hỏi một nguồn vốn tương đối lớn do giá trị của các sản phẩm này luôn lớn hơn sản phẩm căn hộ. Nếu bạn xác định là không cần một khoản thu nhập cho thuê cao hàng tháng mà kỳ vọng vào việc tăng giá trị đất trong dài hạn, thì ngoài các khu vực kể trên, khu vực Quận 9, Phú Nhuận và Bình Chánh cũng là nơi thu hút nhiều người mua.

Một yếu tố rất quan trọng khác khi quyết định đầu tư không chỉ là vị trí dự án nằm ở đâu, mà sản phẩm đó có lối tiếp cận có tốt không, cơ sở hạ tầng trong tương lai như thế nào, được đầu tư bởi các nhà đầu tư nào, có chất lượng tốt hay không, v.v.

 

9h27Cháu không có nhiều tiền, có người khuyên cháu có thể mua một miếng đất xen kẹt, giá chỉ bằng 1/10 đất thổ cư để ở tạm, Xin hỏi Giáo sư đặng Hùng Võ, chàu có nên mạo hiểm miễn là có nhà ở không ạ? (Hoàng Thu Hoài - Bắc Từ Liêm - Hà Nội)

GS Đặng Hùng Võ: Bỏ tiền ra mua một miếng đất xen kẹt chưa được cấp giấy chứng nhận thì quả là một đầu tư mạo hiểm, vì pháp luật hiện nay không thừa nhận những giao dịch về bất động sản mà chưa được cấp giấy chứng nhận.

Nhưng trên thực tế khá nhiều người bỏ tiền ra mua những bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận rồi họ tìm cách "chạy" để được cấp Giấy và họ cũng thành công.

Về góc độ thực thi đúng pháp luật, bác khuyên cháu không nên mua. Vì chắc là trong thời gian tới cũng khó "chạy" hơn.

Nếu với số tiền ít có thể tính đến chuyện mua nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội có thể tạo ra an toàn hơn về giao dịch.

9h 30: Xin bà chia sẻ để chúng tôi có thể hiểu rõ hơn về dòng sản phẩm cao cấp đang trở thành tâm điểm của thị trường trong năm 2016? (Lê Thế Dũng - Điện Biên)

Bà Nguyễn Hoài An: Sản phẩm cao cấp là những sản phẩm có giá bán khoảng từ US$1,600 trên m2 trở lên, thường tọa lạc tại những vị trí đẹp, kết nối cơ sở hạ tầng tốt, chất lượng sản phẩm và tiện nghi tiện ích cao cấp. Phân khúc này được nhiều nhà đầu tư quan tâm do tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao, tính thanh khoản tốt.

Có nhiều mối lo ngại là thị trường Tp. HCM đang có quá nhiều nguồn cung căn hộ cao cấp, trong khi nhu cầu thực tế trên thị trường đang tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trung bình. Tuy nhiên thực tế cho thấy khả năng hấp thụ của các căn hộ cao cấp tại Tp.HCM vẫn khá tốt. Các chủ đầu tư đưa ra các sản phẩm cao cấp nhưng quy mô, cơ cấu của các sản phẩm và tổng giá trị của các bất động sản cao cấp đã được tính toán hợp lý với nhu cầu của người mua.

Tại Hà Nội, việc nhiều dự án được mở bán giữa năm 2016 tại Hà Nội cho thấy thị trường đã có những tín hiệu lạc quan nhất định. Với những dự án cao cấp, chủ đầu tư thường tìm kiếm nguồn khách hàng tiềm năng nhất định trước khi mở bán chính thức để đảm bảo dự án có tỷ lệ bán tốt, do đó có thể phần nào khẳng định nguồn cầu cho phân khúc này tương đối cao.

Thưa Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nhà nước nên ban hành những Luật gì để hỗ trợ các nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay, thưa ông?(Phạm Tường Vân - Hai Bà Trưng - Hà Nội)

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Hiện nay chúng ta cũng đã có đủ luật để bảo đảm cho các nhà đầu tư bất động sản, trong đó có Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Hầu hết các luật nói trên đều được ban hành luật sửa đổi sau năm 2013, tức là đếu mới ban hành, chắc chưa phái sửa đổi bổ sung.

Như vậy nhu cầu thêm những luật mới để trợ giúp phát triển thị trường bất động sản chắc là chưa cần thiết.

Vấn đề hiện nay đối với phát triển thị trường bất động sản vẫn là vốn đầu tư. Nói cách khác, thị trường bất động sản đang cần những chính sách cụ thể của Ngân hàng nhà nước sao cho bảo đảm an toàn về vốn đầu tư vào thị trường bất động sản. Vừa rồi chúng ta cũng đã thấy việc Ngân hàng nhà nước muốn sửa đổi bổ sung Thông tư 36 nhằm bảo đảm an toàn hơn cho nguồn tín dụng vào thị trường bất động sản là một ví dụ cụ thể. Đây là những chính sách rất cần thiết nhằm đảm bảo không gây khủng hoảng bất động sản cũng như khủng hoảng tài chính.

9h39:

Tôi được biết anh đã ra mắt 2 cuốn sách rất hot về bất động sản đó là: “Bí quyết tay trắng sở hữu & kinh doanh BĐS” và “Bí quyết giàu có, thịnh vượng từ BĐS”. Anh có thể chia sẻ một chút thông tin là chúng tôi sẽ có thêm kiến thức và kinh nghiệm gì từ 2 cuốn sách này? (Lê Thị Na – Tp Huế)

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Lộc Sơn Hà: 2 cuốn sách của tôi nói về những kiến thức từ cơ bản tới nâng cao cho việc đầu tư bất động sản, những nhà đầu tư cá nhân muốn có thêm thông tin và kiến thức có thể tham khảo và bổ sung những kiến thức liên quan tới vốn, cách sử dụng vốn, cách đàm phán, cách dự đoán thị trường, cách lựa chọn loại bất động sản tốt và phù hợp, cách tránh những rủi ro pháp lý, cách phát triển và quản lý những bđs cá nhân...bạn có thể nghe cuốn sách này trên khosachnoi.com.vn mục sách bất động sản.

9h 45:

Tôi có một căn hộ chung cư 75m2 ở Hà Đông nhưng chưa ở đến, theo anh tôi có nên bán để mua đất không? Vì đất nền sẽ giá trị hơn? (Nguyễn Thị Thi – Hà Đông – Hà Nội)

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Lộc Sơn Hà: Anh chị nên cân nhắc việc bán cc và mua đất. Hãy xem lại khả năng tăng giá của căn hộ chung cư và dòng tiền cho thuê hàng tháng nó đem lại. 

Nếu anh chị tìm được mảnh đất ưng ý và tiềm năng tăng giá tốt, giá cả hợp lý. 

Anh chị đem so sánh với số tiền thuê trong thời gian anh chị định đầu tư (ví dụ 5 năm cho thuê mỗi năm cho thuê được 60 triệu x 5 năm = 300 tr) và căn cc có thể tăng từ 1.5 tỷ lên mức 1,7 tỷ. 

Vậy là tổng  số tiền cho thuê và tăng giá là 500 triệu trong 5 năm. Hãy trả lời câu hỏi "mua đất nền khả năng tăng giá của nó có tốt bằng chung cư đang có hay không?”

Nếu đất nền tiềm năng hơn sau 5 năm thì hãy cân nhắc bán cc đi và đầu tư qua đất nền. Bất cứ loại bđs nào cũng có những bđs tốt và đem lại lợi nhuận nếu mình hiểu biết về loại bđs đó.

9h 50:

Xin hỏi anh Nguyễn Mạnh Hà, tôi là sinh viên mới ra trường, số vốn của tôi chỉ có khoảng 100 triệu đồng. Với con số ít với này, tôi có thể kiếm được lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản không? Ông có thể cho tôi biết một số hướng kinh doanh với số vốn nhỏ này?

100 triệu để đầu tư thì đó là một con số nhỏ. Và sẽ khó để tìm kiếm những bất đồng sản để đầu tư vào.Bạn nên tìm hiểu mô hình thuê và cho thuê lại để kinh doanh thì sẽ khả thi hơn rát nhiều. Vì đó là nhu cầu thường xuyên của con người.  Khi đầu tư kinh doanh loại hình này, cần có kiến thức ví dụ kiến thức về tìm kiếm khách hàng, đàm phán để có thể thuê được bất động sản tốt, khả năng nhìn nhận nhu cầu khách thuê. Biết cách quản lý để tránh thất thoát. 

Còn nếu muốn đầu tư với 100 triệu thì chỉ có thể đầu tư những bất động sản nhỏ vùng ven mà khả năng tăng giá của nó sẽ rất lâu. 

9h55: Cách đây 4 năm tôi có mua 1 căn chung cư mi ni do người dân tự xây với giá 700 triệu đồng được khuyến mại thêm cả ít đò nội thất. Lúc đó gia đình tôi rất mừng. Nhưng nay thấy quá nhiều bất tiện (không có sổ đỏ, khách đến thăm phải chờ mở khóa, bán khó...). Liệu trong thời gian tới Nhà nước có chính sách gì khả quan hơn với chung cư mi ni không ạ? (Trần Văn Đức, bộ đội ở Hà Nội)

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Tình trạng như bạn mô tả là hoàn toàn đúng với thực tế. Nhà nước đã có chính sách công nhận các chung cư mi ni và cấp Giấy chứng nhận cho người mua chung cư mi ni. Nhưng trên thực tế một mặt các chủ sở hữu chung cư mi ni cũng không muốn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua vì họ muốn giữ chủ sở hữu của họ.

Các vị khách mời cũng thảo luận sôi nổi trước khi đưa ra một câu tư vấn cho độc giả

Mặt khác nhiều chung cư mi ni đã xây dựng sai phép về cả mặt bằng lẫn chiều cao, số lượng căn hộ nên cũng gặp khó khăn khi làm thủ tục cấp Giấy chững nhận cho những người mua. 

Hoàn cảnh này đã gây ra khó khăn rất lớn cho những người mua căn hộ tại đó. Một mặt, chưa có Giấy chứng nhận đối với căn hộ đã mua. Mặt khác, các chủ chung cư này cũng đưa ra nhiều hình thức quản lý không phù hợp gây khó khăn cho các cư dân đã mua nhà tại đó.

Những khó khăn, bất tiện như vậy chắc vẫn tiếp tục diễn ra trong thời gian tới. Và hiện nay cũng chưa thấy có những chủ trương của thành phố giải quyết dứt điểm những bất cập này. Chúng ta hy vọng trong thời gian tiếp theo, sau khi thành phố đã có kế hoạch cụ thể về cải tạo chung cư cũ thì sau đó chắc sẽ dẫn đến những giải pháp của thành phố về ổn định những chung cư đang vận hành, trong đó có chung cư mi ni.

9h50:

Bạn đọc Nguyễn Thị Bé, ở quận 1 Thành phố Hồ Chí Minh hỏi: tôi muốn mua 1 miếng đất nhỏ, nhưng nhiều người khuyên giá đất chắc sẽ còn xuống nữa, trong khi nếu mua bây giờ tôi phải vay thêm khá nhiều tiền. Xin hỏi bà Nguyễn Hoài An tôi có nên vay tiền mua luôn rồi trả nợ dần hay gửi tiền ngân hàng chờ khi nào đủ tiền, đất xuống giá hơn mới mua?

Bà Nguyễn Hoài An - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Công ty CBRE Việt Nam (Cười): Đây là một câu hỏi rất thú vị, thực ra thị trường B ĐS Việt Nam, đặc biệt là thị trường ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã và đang trên đà hồi phục kể từ cuối năm 2014, Sau giai đoạn trầm lắng. Đặc biệt tại TP Hồ Chí Minh đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh của thị trường BDS nhà ở trong năm 2015, với nguồn cung là số lượng giai dịch tăng đột biến, mặt bằng giá của thị trường nói chung cũng có biến động theo chiều hướng đi lên. Tất nhiên với xu thế trị trường như vậy, việc quyết định mua một miếng đất còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó 2 vấn đề quan trọng nhất là: 

- Các đặc điểm của miếng đất (bao gồm vị trí, khu vực dân cư, triển vọng hạ tầng của khu vực, các vấn đề pháp lý của khu đất).

- Vấn đề về tài chính cá nhân, nếu các đặc điểm của lô đất được đảm bảo thì chị có thể cân nhắc để đầu tư, sau khi cân nhắc các vấn đề về tài chính, trong đó quan trọng nhất là cân đối giá trị mảnh đất với nguồn vốn sẵn có và khả năng trả nợ hàng tháng trong trường hợp phải đi vay. Tuy nhiên điều thuận lợi trong điều kiện thị trường hiện tại là mặt bằng lãi suất ngân hàng đã giảm xuống ở mức tương đối hấp dẫn nhất là so với thời điểm những năm 2009 đến 2011 ngoài ra ngân hàng hiện cũng có nhiều những giải pháp tài chính giúp cho việc vay mua nhà dễ dàng và thuận lợi hơn.

Tôi được biết thị trường Việt Nam đang rất tiềm năng để đầu tư BĐS, xin bà cho biết thêm thông tin là thị trường BĐS Việt Nam có những điểm đặc biệt gì để tạo thành xu hướng này? (Trần Đức Minh - mintran…@gmail.com)

Bà Nguyễn Hoài An: Thị trường BĐS Việt Nam được cho là mới bước vào chu kì phát triển mới trong hơn một năm qua, trong khi so sánh với nhiều nước trên thế giới, cũng mới chỉ ở giai đoạn đầu, còn rất nhiều tiềm năng đầu tư phát triển để đáp ứng nhu cầu nhà ở trong nước vẫn còn rất dồi dào.

. Các yếu tố vĩ mô lạc quan. Đặc biệt, lãi suất ngân hàng và lạm phát giảm đáng kể và ổn định hơn trong 2 năm qua, giúp hoạt động đầu tư vào bất động sản.
• Luật Nhà ở sửa đổi năm 2015 đã cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.
• Cơ sở hạ tầng đang được cải thiện nhanh chóng, giúp làm tăng giá trị BĐS.
• Thị trường tài chính ngân hàng phát triển hơn, mang lại nhiều giải pháp tài chính cho người mua nhà.
• Thu nhập người dân tiếp tục tăng trưởng nhanh, dẫn đến nguồn cầu có khả năng mua nhà sẽ tiếp tục gia tăng.

Hiện tôi đang định cư ở Đức. Tôi có có ý định sẽ đầu tư vào BĐS tại VN. Theo bà tôi cần phải biết về những Luật gì liên quan và những khó khăn, thuận lợi mà tôi sẽ gặp phải? (Thanh Liêm – CHLB Đức)

Bà Nguyễn Hoài An: • Luật Nhà ở 2014 đã cho phép người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam với số lượng và loại hình không hạn chế (bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà riêng lẻ). Ngoài ra, không những được phép mua để ở, người nước ngoài cũng có những quyền lợi khác đối với BĐS đứng tên, bao gồm cho thuê lại và chuyển nhượng, mà trước đây không được phép.

• Tuy nhiên, điểm khác biệt với người Việt Nam sở hữu nhà ở là ở chỗ người nước ngoài chỉ có thể sở hữu 50 năm, với khả năng gia hạn tại cuối kì. Ngoài ra, trong một dự án cụ thể, số lượng căn hộ tối đa người nước ngoài có thể mua không được vượt quá 30% tổng số căn hộ của dự án.

• Người nước ngoài quan tâm đến bất động sản Việt Nam, có thể tìm hiểu thêm Luật Nhà ở 2014 với những quy định mở rộng sở hữu cho người nước ngoài. Cụ thể hơn là Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở mới.

• Ngoài ra, người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam nên sử dụng các dịch vụ của các đơn vị tư vấn mua bán, và tư vấn pháp luật chuyên nghiệp để có được thông tin chính xác và phù hợp nhất.9h56.

Bạn đọc Nguyễn Thu Huệ ở Nam Sách, Hải Dương hỏi: Hai vợ chồng tôi đều đang làm việc ở Hà Nội, chưa có hộ khẩu, vợ chồng tôi chuẩn bị mua nhà, người thì  khuyên nên mua chung cư, người thì khuyên nên mua một miếng đất nhỏ. Tôi nên chọn phương án nào?

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Lộc Sơn Hà:

Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế, mục đích mua nhà để ở là phục vụ cho sinh hoạt và công việc chứ chưa phải là đầu tư để sinh lợi. Nên lựa chọn một bất động sản nó phù hợp, thuận lợi cho nhu cầu đi lại, sinh hoạt, làm việc, con cái học hành. 

Ông Nguyễn Mạnh Hà đang trả lời câu hỏi

Nếu mua đất, thì phải tính đến chi phí xây nhà. Với số tiền để mua một căn chung cư thì vị trí của nó thuận lợi hơn mua một miếng đất – trong khi giá trị tương đương. Anh chị cần cân nhắc nên mua nhà chung cư để thuận tiện cho sinh hoạt và công việc.

10h: Tôi được biết, Việt Nam đang hội nhập sâu rộng với kinh tế thế giới khi ký Hiệp định TPP, Hiệp định thương mại với khối EU và thành lập cộng đồng chung ASEAN (AEC). Ông có thể chỉ ra những lợi ích mà các Hiệp định này mang lại cho thị trường BĐS không? (Đỗ Khải - quận Bình Thạnh - TP HCM):  

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Trong giai đoạn hiện nay, hình thức hội nhập quốc tế giữa các quốc gia trên thế giới đã chuyển sang dạng các Hiệp định thương mại tự do kiểu mới với thể chế riêng của từng cộng đồng. Ví dụ, Việt Nam đã tham gia nhiều cộng đồng kinh tế dạng này như AEC, TPP hay VE-FTA. Phương thức hợp tác này sẽ phát triển mạnh trong tương lai vì đó là hình thức hợp tác dựa trên lý luận của Chủ nghĩa tự do mới trong kinh tế học.

Yếu tố mới ở đây là hiệp định thương mại không chỉ hạn chế lại ở phương thức buôn bán hàng hóa gắn với hàng rào thuế quan mà được xác lập dưới một thể chế chung bao gồm cả việc bảo đảm quyền cho con người giữa các bên tham gia, trong đó có quyền của nhà đầu tư và quyền của người lao động. Ngoài ra còn nhiều thể chế khác cũng được quy định như tiếp cận tài nguyên thiên nhiên, bảo vệ môi trường, v.v.

Về phía thị trường BĐS trong hoàn cảnh đẩy mạnh các hiệp định FTA kiểu mới, đây là cơ hội lớn cũng như là thách thức cũng lớn đối với phát triển thị trường và khả năng sinh lợi từ đầu tư vào thị trường này. Cơ hội lớn vì cầu của nước ngoài sẽ tăng mạnh, từ đó cung cũng sẽ có cơ hội tăng theo với sự đa dạng hóa rất cao về hàng hóa BĐS. Thách thức lớn vì phương thức kinh doanh với độ rủi ro cao hiện nay phải chuyển thành phương thức kinh doanh chuyên nghiệp với mức cạnh tranh cao từ các nhà đầu tư BĐS nước ngoài.

10h 09:

Chung cư cao cấp ở Hà Nội thời gian tới có giảm giá không, xin hỏi nhà đầu tư Nguyễn Mạnh Hà (Phan Văn Phương Email:phuongphan@gmail.com)

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Lộc Sơn Hà: Theo tôi việc giảm giá rất khó xảy ra trong giai đoạn này. Vì hiện tại, tất cả thống kê cho thấy bđs đang tăng giá. Và khả năng hấp thu của thị trường là rất tốt.  Tuy rằng trong năm 2016, khả năng hấp thu có chậm hơn 2015, nhưng điều đó không đủ để cho các chủ đầu tư phải giảm giá để bán bất động sản.

Đến 10h30, đã có hàng trăm câu hỏi của độc giả gửi về Toà soạn Báo PLVN. Rất nhiều câu hỏi của độc giả đã được các chuyên gia tham gia Đối thoại trực tuyến trả lời một cách thấu đáo. Những câu hỏi của độc giả liên quan đến vấn đề này đang tiếp tục gửi về Toà soạn sẽ được các chuyên gia phản hồi trong thời gian gần nhất. 

Lĩnh vực bất động sản liệu có cơ hội đón dòng vốn lớn hơn khi TPP được ký kết và các nghị định hướng dẫn các sắc luật mới có hiệu lực hay không? Và những nghị định hướng dẫn này có lợi gì cho các nhà đầu tư nước ngoài như tôi? (Thanh Liêm - CHLB Đức)

Bà Nguyễn Hoài An: Với các cam kết WTO, việc tham gia vào FTA, hiệp định thương mại EU và việc ký kết TPP … nhiều rào cản gia nhập thị trường sẽ giảm thiểu và nhiều loại thuế sẽ được dỡ bỏ; hàng loạt các điều khoản vốn được xem là rào cản trước đây về thủ tục, hồ sơ cho doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam cũng như những nhà đầu tư bất động sản ngoại quốc sẽ trở nên thông thoáng hơn rất nhiều. Thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến tốt. TPP sẽ thúc đẩy đầu tư vào Việt Nam, đăc biệt là trong lĩnh vực đất công nghiệp và kho bãi, chủ yếu đến từ các nước nhập khẩu chính các sản phẩm Việt Nam như Mỹ và Nhật Bản. Đối với mảng văn phòng và nhà ở, việc tăng đầu tư nước ngoài sẽ làm gia tăng nhu cầu về mặt bằng văn phòng tiêu chuẩn quốc tế, căn hộ cho thuê và thậm chí căn hộ để bán.

• Các luật mới như Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở sửa đổi cũng sẽ có tác động tích cực lên thị trường bất động sản, tạo sự phát triển lành mạnh và vững chắc hơn, cải thiện môi trường đầu tư cho cả nhà đầu tư trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài.

• Những điều này sẽ làm gia tăng nguồn cung và lựa chọn nhà ở trong thời gian tới, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn, với mức giá cạnh tranh và phù hợp với chất lượng hơn. Ngoài ra, lượng vốn đầu tư nước ngoài gia tăng cũng sẽ dẫn đến số lượng các chuyên gia và nhân viên nước ngoài sống và làm việc ở Việt Nam tăng lên, làm tăng nhu cầu thuê và mua nhà tại Việt Nam.

7. Là nhà đầu tư cá nhân, tôi rất muốn biết về những nhận định của bà về thị trường BĐS cuối 2016 và 2017? (Thu Hà – ha99…@gmail.com)

Bà Nguyễn Hoài An: Theo tôi thị trường được kỳ vọng sẽ duy trì tích cực với mức độ cẩn trọng trong nửa cuối năm 2016 với các dự án mới hoặc tái khởi động sẽ được tiếp tục mở bán ra trên thị trường. Tuy nhiên tốc độ có thể chỉ ở mức ngang bằng năm 2015. Nhu cầu mua để ở và mua để đầu tư cho thuê sẽ lại dẫn dắt thị trường.

• Đặc biệt tại TPHCM, khi các chủ đầu tư có kế hoạch chào bán các dự án mới sẽ thổi làn gió mới vào thị trường trong quý 3 và quý 4 năm 2016, trong đó một số dự án đáng chú ý như giai đoạn 2 mang tên Hawaii của dự án Diamond Island Premier Residence, dự án Empire City ở khu vực Thủ Thiêm và dự án Millenium.

• Thị trường cuối năm 2016 và trong năm 2017 tiếp tục chứng kiến hoạt động mở bán sôi nổi từ các dự án chung cư, tuy nhiên có thể không cao bằng năm 2015 (đạt khoảng 30.000 căn tại Hà Nội và hơn 40.000 căn tại Tp HCM). Giá thứ cấp được kỳ vọng tiếp tục tăng nhẹ, đặc biệt từ các dự án nằm tại khu vực có cơ sở hạ tầng tốt, tiện ích đầy đủ. Nhu cầu mua để ở và mua để đầu tư cho thuê lại sẽ dẫn dắt thị trường. Nhà đầu tư cần có cái nhìn dài hạn vì thị trường hiện không tồn tại hiện tượng “lướt sóng” như thời kỳ phát triển đỉnh điểm của chu kỳ trước (thời kỳ năm 2007).

Với thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại VN có khá nhiều diễn biến tích cực, cụ thể số lượng khách du lịch tăng trưởng tốt trong đó, lượng khách du lịch quốc tế tăng 10% các thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế tiếp tục quan tâm đến thị trường Việt Nam, thông báo các kế hoạch thâm nhập và mở rộng thị trường.

Ví dụ: thương hiệu Sheraton, Melia vào Đà Nẵng, JW Marriott, Movenpick vào Phú Quốc… Cho thấy thị trường du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn tiếp tục đánh giá là tiềm năng, khi mức độ phát triển vẫn còn tương đối thấp về cả cung và cầu so với các nước trong khu vực. Khu vực biển miền trung gần đây có một số quan ngại tuy nhiên sẽ còn có thời gian mới đánh giá được, quan ngại này chủ yếu mang tính tâm lý hay thực sự ảnh hưởng tới sự an toàn của du khách và hoạt động của các khách sạn nghỉ dưỡng.

Cám ơn độc giả báo PLVN đã tin tưởng, tham gia giao lưu trực tuyến cùng tôi!

Tin liên quan

Các tin khác