Tín dụng "giết" bất động sản?

Bao nhiêu phần trăm tín dụng “chôn” trong BĐS?

Sau một thời gian cầm cự, xét thấy thị trường không có nhiều tín hiệu khả quan và việc nới tín dụng phi sản xuất chắc cũng còn lâu mới được thực hiện, những ngày vừa qua, tất cả các cuộc gặp mặt của ngành xây dựng, kể cả đó là Đại hội Hiệp hội Bất động sản, Hội thảo hay hội nghị sơ kết, đều trở thành diễn đàn kêu cứu của các DN BĐS.

Ảnh minh họa

Ai cũng biết, xưa nay DN BĐS và ngân hàng có mối quan hệ khăng khít, cộng sinh với nhau. Khi thấy dự án có triển vọng, ngân hàng cho DN vay vốn làm dự án. Rồi đến khi khách hàng tham gia vào dự án, ngân hàng lại cho khách hàng vay tới 70% giá trị tài sản mà khách hàng mua tại dự án đó. Thế mới thấy, thị trường lên xuống, ngân hàng là người hồi hộp đầu tiên. Vì thế, chắc chắn các ngân hàng không dễ ngồi nhìn đồng vốn của mình bị “chôn” trong dự án mà không biết khi nào có thể gỡ ra.

Những người còn băn khoăn vì vấn đề trên sẽ không khỏi thở phào khi  biết báo cáo về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, ngân hàng trên địa bàn thành phố Hà Nội mới được công bố vài ngày trước. Theo đó, trong 6 tháng đầu năm, tổng dư nợ tín dụng của các tổ chức tín dụng trên địa bàn Hà Nội đạt khoảng 555.283 tỷ đồng. Trong số đó, chỉ có khoảng 7% tổng dư nợ, tương đương khoảng 38 nghìn tỷ đồng, là dành cho BĐS.

Con số này cũng không khác của các năm trước là bao. Trên thực tế, dù “siết” hay không “siết”, thì dư nợ BĐS tại Hà Nội nhiều năm qua chỉ chiếm khoảng 10% mà thôi.

Thị trường trầm lắng, do đâu?

Năm nay, các DN địa ốc vin vào chính sách tín dụng để đổi lỗi cho việc giãn tiến độ hay chậm tiến độ dự án. Còn những năm trước, khi ngân hàng còn cho vay “xông xênh”, thì tại sao các dự án vẫn chậm tiến độ? Theo các chuyên gia xây dựng, các DN địa ốc “vừa làm vừa nghe ngóng”, vì đa phần DN BĐS có lượng vốn rất “tượng trưng” so với nhu cầu vốn của dự án, và tiến độ dự án phụ thuộc nhiều vào tiến độ dòng tiền nhà đầu tư đổ vào.

Bên lề Đại hội Hiệp hội Bất động sản lần thứ 3, ông Tống Văn Nga, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thừa nhận, thực tế nguyên nhân khiến các DN BĐS lâm vào khó khăn như hiện nay là do thiếu sự hợp sức giữa các DN, đặc biệt là trong bối cảnh năng lực tài chính của các DN vẫn nhiều hạn chế. “Đã thế, dường như chiến lược đầu tư kinh doanh của không ít các DN trong thời gian qua là không hợp lý, thiếu sự điều tra, khảo sát nhu cầu thị trường, khả năng chi trả của đại bộ phận người tiêu dùng. Thế nên, cung – cầu thị trường bị vênh nhau, phân khúc nhà cao cấp thừa hàng trong khi phân khúc trung cấp nhu cầu cao vẫn đang còn han chế” – ông Nga nói.

Có một thực tế góp phần vào sự ảm đạm của thị trường, chính là tâm lý khách hàng. Thị trường BĐS Hà Nội nói riêng, phía Bắc nói chung, được chi trả phần lớn bằng tiền túi. Thế nhưng, đa phần khách hàng lúc này chưa muốn đưa tiền ra mua nhà, vì nghĩ rằng, nhà sẽ còn giảm nữa. Tâm lý chờ “bắt đáy” của nhà đầu tư và tình trạng chậm bán của phân khúc cao cấp khiến đồng vốn trên thị trường BĐS không thể quay vòng được.

Nhưng tâm lý này của nhà đầu tư cũng có căn nguyên của nó, đó là cả một thời gian dài thị trường bị “thả nổi”, giá BĐS cách quá xa giá trị thực, cơ chế điều hành không đến nơi đến chốn. Thế nên, thị trường trầm lắng như lúc này “không phải lỗi của riêng ai, mà của tất cả các thành phần tham gia vào thị trường”  - đại diện TKV land nhận định.

“Kêu khó như thế, nhưng trong Hiệp hội, chưa có DN BĐS nào kêu là khó đến mức phải phá sản. Siết chặt tín dụng, chắc chắn các DN sẽ tiếp tục  đối mặt với khó khăn. Nhưng đó chỉ là một trong những nguyên nhân. Nguyên nhân quan trọng hơn là chính sách. Ví như, giá đất cứ thực hiện theo Nghị định 69 thì chi phí của giá đất sẽ bị đẩy vào giá thành BĐS. Thế thì làm sao giá BĐS có thể giảm được” – ông Nga nói.

Bách Nguyễn