Cuối cùng, việc có được bán 20% số lượng nhà không qua sàn hay không cũng có hồi kết. Khép lại cuộc tranh cãi “có – không”.Tuy nhiên, Nghị định 71/2010/NĐ-CP lại mở ra những cuộc tranh cãi khác...
 |
| Nhiều ý kiến cho rằng việc "mở đường" của Nghị định 71 sẽ gây thiệt thòi cho những người làm đúng luật |
Được bán nhà không qua sàn
Từ 8/8/2010, khi Nghị định 71/2010/NĐ – CP quy định chi tiết hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực, chủ đầu tư sẽ được tạo điều kiện rõ ràng trong việc huy động vốn thực hiện dự án. Chủ đầu tư cấp I có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xây dựng nhà ở thì được huy động vốn theo các hình thức:
Thứ nhất, ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động vốn (bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở);
Thứ hai, ký hợp đồng vay vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;
Thứ ba, ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở (trong những trường hợp này, quyền lợi của bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư, kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ góp vốn);
Thứ tư, huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (thời điểm huy động vốn cho các đối tượng này chỉ được thực hiện sau khi đã xây xong móng).
Trường hợp huy động vốn mà có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư được phân chia tối đa không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I) không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận.
Sao lại chỉ 20%?
Quy định này thực sự thu hút sự quan tâm của chủ đầu tư và các sàn giao dịch BĐS. Ông Nguyễn Trọng Lịch – đại diện chủ đầu tư một dự án ở quận Long Biên (Hà Nội) cho hay, việc cho bán 20% số lượng nhà là cách cơ quan quản lý xem xét thực trạng từ trước tới nay, khi chủ đầu tư phải tìm cách bán ra ngoài một số lượng nhà để huy động vốn. Trên thực tế, người nào góp vốn vào các dự án BĐS cũng để nhận sản phẩm, bởi chính sản phẩm BĐS mới là thứ sinh lời rõ ràng nhất chứ không phải là trái phiếu hay cổ phiếu BĐS.
Trước đó, trao đổi với báo giới, ông Đặng Văn Quang - Trưởng phòng phân tích chiến lược Công ty BĐS JLS – đã bày tỏ, có những chủ đầu tư trước khi luật cho phép vẫn bán một lượng sản phẩm không đi qua sàn. Vì vậy, lẽ ra phải có cơ chế để cưỡng chế. Đằng này, lúc tình trạng đó tràn lan trên thực tế thì cơ quan chức năng lại “mở đường” – như vậy sẽ gây thiệt thòi cho những người làm đúng luật, tác động tới ý thức tuân thủ pháp luật của họ.
Ở góc độ khác, kênh giao dịch qua sàn BĐS đến nay vẫn chưa kiểm soát được độ minh bạch. “Ngay bản thân tôi là người trong nghề còn khó có thể đánh giá được BĐS. Giá của chủ đầu tư đưa ra chưa phải là giá giao dịch mà là giá kỳ vọng của nhà đầu tư, còn giá thị trường phải được đăng ký qua một cơ quan nào đó chứ không thể cứ như hiện nay chủ đầu tư muốn hét giá bao nhiêu thì là bấy nhiêu. Nên Nghị định đưa ra 20% không qua sàn thì giá BĐS khó kiểm soát được, thậm chí thị trường còn có thể bị đẩy giá lên cao. Những cơn sốt đất của HN thời gian qua là minh chứng cụ thể”.
KTS Lê Minh Hải (Tuyên Quang) băn khoăn, đây là hình thức tạo nguồn vốn cho các dự án, nhưng “Tại sao lại chọn con số 20% mà không phải là con số nào khác?”
| Nghị định “vênh” Luật |
Trao đổi với phóng viên, ông Hoàng Văn Thịnh – nguyên Giám đốc Sở Xây dựng Thanh Hóa phân tích: Nghị định này cũng có nhắc chuyện “chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên”. Như vậy, về cơ bản, chủ đầu tư phải đáp ứng được vốn xây dựng hạ tầng, thế thì không cần phải bán 20% qua sàn để huy động vốn.
Bách Nguyễn
