 |
| Ảnh minh họa. Nguồn Internet |
Luật lùng bùng - "Đất" tốt cho "xin - cho"
Theo TS. Trần Quang Huy (ĐH Luật Hà Nội) – Trưởng nhóm rà soát, Luật Đất đai không quy định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đối với đất là bắt buộc hay theo nhu cầu của ngưới sử dụng đất (SDĐ). Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 4 về giải thích thuật ngữ thì công nhận quyền SDĐ là việc nhà nước cấp GCNQSDĐ, do đó dẫn đến cách hiểu mọi trường hợp đang SDĐ phải thực hiện cấp GCNQSDĐ. Điều 66 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì quy định, kể từ ngày 1/1/2008 các giao dịch về quyền SDĐ phải bằng GCNQSDĐ.
Điều đó có nghĩa là, người SDĐ muốn thực hiện giao dịch quyền SDĐ đúng luật thì họ phải có GCNQSDĐ. Phải có GCNQSDĐ mới được giao dịch chứng tỏ tính bắt buộc về việc cấp GCNQSDĐ cho người SDĐ. Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 105 Luật đất đai thì việc được cấp GCNQSDĐ là một quyền chung của mọi người SDĐ. “Quy định này đã tạo nên áp lực rất lớn cho cơ quan nhà nước phải tập trung thực hiện bằng mọi cách để hoàn thành, thậm chí chấp nhận cả việc sử dụng tài liệu đo đạc chưa chính xác hoặc tự khai báo, gây ra lãng phí cho ngân sách khi phải cấp lại GCNQSDĐ, lập lại hồ sơ địa chính khi đo đạc lại sau này.
Mặc dù vậy, nhiều nơi người dân đang SDĐ có nguồn gốc hợp pháp rất thờ ơ với việc cấp GCNQSDĐ do họ chưa có nhu cầu thực hiện các quyền trên đất như thế chấp hay chuyển nhượng. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tiến độ cấp GCNQSDĐ chậm…”- TS Huy nói
Dưới góc độ người dân, Luật sư Nguyễn Minh Thắng, Cty Luật Basico cho rằng GCNQSDĐ đang trở thành một rào cản pháp lý làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của người SDĐ. Theo Luật sư Thắng, Luật Đất đai quy định việc cấp GCNQSDĐ là “Nhà nước công nhận quyền SDĐ đối với người đang SDĐ ổn định”, tức là Nhà nước không công nhận quyền SDĐ nếu không có GCNQSDĐ. Trong khi đó, vẫn còn một bộ phận lớn dân cư SDĐ một cách chính đáng mà không được cấp GCNQSDĐ (vì một lý do nào đó, ví dụ như sự tắc trách hoặc quan liêu của cán bộ cơ quan nhà nước ở địa phương).
Ngoài ra, Luật Đất đai đặt ra điều kiện để người SDĐ được thực hiện các quyền của mình là phải có GCNQSDĐ (bao gồm cả việc sửa chữa, cải tạo lại nhà cửa đã xuống cấp). Nếu do nhu cầu của đời sống gia đình mà người SDĐ phải thực hiện giao dịch đối với mảnh đất đó thì các giao dịch này lại bị coi là trái pháp luật và họ luôn phải gánh chịu các rủi ro kèm theo. Do đó, việc cấp GCNQQSDĐ trở thành cơ hội để một bộ phận cán bộ xấu ở địa phương trục lợi và là sự bức xúc của một bộ phận dân cư.
Cấp hay không cấp?
Có luồng hai quan điểm liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ. Đại diện cho quan điểm không nên cấp đại trà, TS Trần Quang Huy cho rằng quy định từ sau ngày 1/1/2008 phải có GCNQSDĐ mới được thực hiện các giao dịch về quyền SDĐ là hết sức khiên cưỡng. “Nhu cầu thực hiện các giao dịch về quyền SDĐ tất yếu xảy ra trong đời sống dân sự. Dù nhà nước cấm hay không thừa nhận các giao dịch đó thì nó vẫn xẩy ra. Nhà nước không thể phủ định hoàn toàn đối với các giao dịch về quyền SDĐ. Bởi vì , trong nhiều trường hợp, người SDĐ không có GCNQSDĐ là do lỗi của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thực tế đó khiến nhiều người không đủ giấy tờ vẫn thực hiện các giao dịch và các rủi ro pháp lý luôn theo họ trong quá trình giao dịch và các tranh chấp về bất động sản…”- TS Huy phân tích. Thay mặt cho nhóm rà soát, TS Huy đề nghị cần quy định thống nhất việc cấp GCNQSDĐ đối với cả đất và tài sản gắn liền với đất là theo nhu cầu của người SDĐ, người sở hữu tài sản chứ không cấp đồng loạt, đại trà như hiện nay.
Không đồng tình với quan điểm này, Luật sư Nguyễn Minh Thắng cho rằng việc cấp GCNQSDĐ là nghĩa vụ, là trách nhiệm của Cơ quan Nhà nước; Nhà nước không được hạn chế quyền của người SDĐ chỉ vì yếu tố hình thức là không có GCNQSDĐ; Khi người dân có nhu cầu thực hiện giao dịch về quyền SDĐ thì Cơ quan Nhà nước vẫn phải thực hiện, ngay cả khi chưa có GCNQSDĐ, đồng thời tiến hành cấp GCNQSDĐ luôn cho chủ SDĐ đó. Việc Cơ quan Nhà nước từ chối hoặc chậm trễ thực hiện có thể dẫn đến hậu quả pháp lý cho chính cán bộ thụ lý và Cơ quan nhà nước đó (bị kiện, bị bồi thường, bị thôi việc…). Ông Thắng lưu ý, đó là những nguyên tắc cơ bản về quyền SDĐ của người dân cần ghi rõ trong Luật Đất đai…
| Theo Luật sư Trương Thanh Đức (Maritime Bank), tên “Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” cần được thay bằng định danh khái quát, ngắn gọn, rõ ràng, chính xác là “Giấy chứng nhận bất động sản”, vì khái niệm “bất động sản” đã được chỉ rõ và được sử dụng trong Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Chứng khoán, Luật Công chứng, Luật Đầu tư, Luật Hôn nhân và gia đình, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Kinh doanh bảo hiểm, Luật Nhà ở, Luật Phá sản, Luật Thi hành án dân sự, Luật Thuế chuyển quyền SDĐ, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNCN, Luật Thuế TNDN,... |
Minh Huệ
