Đầu tiên là vì khách hàng
Theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7 tới, chủ đầu tư (CĐT) dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng (NH) thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng. Trong trường hợp CĐT không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì NH bảo lãnh sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Mới đây, Cty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) đã tiến hành ký kết hợp tác với các NH OCB, ACB, HDB để thực hiện bảo lãnh đối với kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai theo luật định đối với các sản phẩm do Sacomreal đầu tư ở TP.HCM như dự án Jamona City (quận 7), dự án Jamona Riverside (quận 7), dự án Carillon 3 (quận Tân Bình). Chủ tịch HĐQT Sacomreal Phạm Nhật Vinh cho biết, với quy định mới về việc kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai thì NH bảo lãnh sẽ cam kết hoàn trả số tiền mà khách hàng đã thanh toán và các khoản tiền khác nếu có, trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ bàn giao sản phẩm. Quy định này sẽ giúp thị trường phát triển minh bạch, bền vững và ổn định hơn. Việc CĐT ký kết với các NH thực hiện bảo lãnh cũng là cách cam kết mạnh mẽ với khách hàng về chất lượng, tiến độ thực hiện các dự án đang triển khai. Trước đó không lâu, Tập đoàn Novaland đã bắt tay với VPBank ký kết hợp đồng hợp tác bảo lãnh, cam kết thực hiện bảo lãnh cho người mua nhà đối với các dự án BĐS do Novaland làm chủ đầu tư.
Nói về quy định được đánh giá là nhằm “tránh rủi ro cho người mua nhà” này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho hay, trong thời gian vừa qua, việc cho phép huy động vốn của khách hàng trước khi nhà ở hình thành đã tạo điều kiện cho các CĐT có vốn để xây dựng công trình. Tuy nhiên, việc này cũng mang tới những rủi ro hơn cho người mua nhà. Bởi, có những trường hợp người mua góp vốn rồi nhưng 5 năm, 10 năm sau cũng chưa nhận được nhà, thậm chí có những trường hợp sẽ không bao giờ nhận được nhà nữa vì CĐT bỏ trốn, hoặc phá sản không thể tiếp tục hoàn thành dự án,… thì tất cả rủi ro người mua nhà sẽ phải gánh chịu.
Do đó, quy định này sẽ hạn chế rủi ro cho người mua nhà, khi số tiền người mua đã nộp được bảo lãnh bởi NH. Quy định này cũng giúp cho niềm tin của người mua nhà quay trở lại thị trường, sẵn sàng “xuống tiền” để đầu tư vào nhà hình thành trong tương lai. Trong trường hợp CĐT không thực hiện quy định bảo lãnh hoặc NH không tham gia bảo lãnh vì bất kỳ một lý do nào thì bắt buộc CĐT phải hoàn thiện nhà mới được bán.
Anh Lê Dung (quận Đống Đa, Hà Nội) bày tỏ sự tiếc rẻ rằng, quy định này không được ban hành sớm hơn: “Nếu quy định này được ban hành cách đây vài năm, giờ đây chúng tôi không đến nỗi mất cả đống tiền vì đặt vào mua nhà B5 Cầu Diễn của Housing Group (mà Chủ tịch Châu Thị Thu Nga đã bị bắt). Giờ, số phận dự án không biết thế nào. Tôi tin rằng, với quy định này, các CĐT nếu muốn được NH bảo lãnh cũng phải có hồ sơ pháp lý chắc chắn, đầy đủ”.
Cần quy định cụ thể để phí không thành gánh nặng
Dự kiến, mức phí bảo lãnh xê dịch từ 1 – 2% tùy NH, tùy dự án. Tuy nhiên, khảo sát một số CĐT, chúng tôi nhận thấy, phương án được lựa chọn là đưa phí vào giá bán. Như vậy, gánh nặng chi phí cuối cùng vẫn là đặt lên vai khách hàng. Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Cty CP Đất Xanh miền Bắc cũng cho rằng, khi dự án phải được bảo lãnh sẽ làm cho chi phí đầu vào của CĐT tăng lên. Theo nguyên tắc của thị trường, khi giá đầu vào tăng thì chắc chắn giá đầu ra cũng sẽ tăng theo một tỷ lệ nhất định, mức độ cao hay thấp phụ thuộc vào mức phí bảo lãnh của NH đối với từng dự án cụ thể dựa trên năng lực, uy tín của CĐT. Người mua nhà cũng phải trả giá cho việc giảm rủi ro khi quyết định mua một thứ chưa hiện hữu.
Trao đổi với chúng tôi, một khách hàng cho rằng, nếu để mua sự an toàn thì khách hàng cũng chấp nhận mất thêm mức phí. Tuy nhiên, ông Vũ Cương Quyết cũng cho rằng, CĐT cũng không nên “mượn cớ” quy định này để “thổi phồng” giá, bởi khách hàng hiện nay đã có nhiều thông tin để so sánh và lựa chọn, nên nếu đưa giá quá cao đồng nghĩa CĐT tự chọn sự mạo hiểm hoặc thất bại.
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh, quy định này không nên bắt buộc, bởi đối với những doanh nghiệp lớn, CĐT uy tín thì bản thân doanh nghiệp và khách hàng của họ không cần đến bảo lãnh, vì chi phí này sẽ bị tính vào giá nhà, đây là điều không cần thiết. Trong khi đối với doanh nghiệp nhỏ, quy định này cũng làm doanh nghiệp gặp khó khăn. Do NH sẽ “siết” chặt hơn việc thẩm định và không loại trừ cả việc NH lợi dụng quy định này để gây khó dễ cho doanh nghiệp, khi sẽ có doanh nghiệp phải chịu mức phí bảo lãnh rất cao, dẫn đến giá nhà bị đẩy lên cao, gây khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, về mặt luật pháp có thể hỗ trợ bằng cách tiền mua nhà gửi tất cả vào NH và họ sẽ chỉ giải ngân theo tiến độ dự án. Tất cả đều được thực hiện bằng chuyển khoản sẽ là điều ràng buộc để doanh nghiệp không thể lấy tiền của khách hàng đi dùng vào mục đích khác, dự án khác. Đây là cách dễ thực hiện hơn phải dùng phí bảo lãnh. “Còn khi chủ dự án nào đã có mục đích lừa đảo thì kể cả phí bảo lãnh tới 5-10% thì vẫn cứ lừa đảo bình thường” – ông Đực nói.
