Cho chuyển nhượng dự án sau khi hoàn thành GPMB: Khai thông “điểm nghẽn” thị trường BĐS?

Giúp giải quyết nợ xấu

Góp ý Đề án sơ kết 5 năm thực hiện Nghị quyết TW6 (khóa XI) về đổi mới chính sách pháp luật đất đai, HoREA cho rằng: Chuyển nhượng dự án bất động sản đang là một “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản hiện nay, nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.

Viện dẫn quy định pháp luật hiện hành, HoREA nhấn mạnh: Khoản (1.b) Điều 194 Luật Đất đai quy định: Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt. Và tại khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.  

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.  

Từ nhận định này, HoREA kiến nghị sửa đổi khoản (1.b) Điều 194 Luật Đất đai và sửa khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp.  

Mới đây, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, có hiệu lực từ ngày 15/08/2017, trong đó có cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Theo HoREA, sửa đổi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản về chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản theo cơ chế đã được xác lập tại Nghị quyết này cũng là giải pháp hữu hiệu để giải quyết nợ xấu.

Khuyến khích góp vốn quyền sử dụng đất

Hiến kế giải pháp khai thông các “điểm nghẽn” đối với thị trường bất động sản, HoREA cũng kiến nghị nên mạnh mẽ khuyến khích việc quyền góp vốn quyền sử dụng đất để cùng làm ăn chung, hoặc góp vốn vào các dự án kinh tế, dự án nhà ở.  Theo HoREA đây chính sách mà các nước tiên tiến đã áp dụng từ lâu. Và nếu thực thi hiệu quả quyền này, sẽ giúp việc chỉnh trang đô thị cũ, phát triển các khu đô thị mới, khu dân cư mới, khu nhà ở, khu công nghiệp, dịch vụ sẽ thuận lợi hơn. 

HoREA nhấn mạnh nếu thực thi tốt, người sử dụng đất sẽ có lợi, tài sản quyền sử dụng đất sau khi góp vốn vào doanh nghiệp cũng sẽ sinh lợi, chủ đầu tư cũng có lợi vì giảm được chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hạn chế xung đột quyền lợi giữa chủ đầu tư và người dân.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết: Điều 167 Luật Đất đai tuy đã xác lập quyền này đối với người sử dụng đất, nhưng trong thời gian qua, phương thức này gần như chưa được thực hiện trên thực tế nên không phát huy được tác dụng. Ví như, tại TP HCM, dự án Khu đô thị Cảng biển Hiệp Phước là có phương án vận động chủ đất góp vốn quyền sử dụng đất nhưng lại không thu hút được người dân tham gia. Do các chủ đầu tư dự án hầu như chỉ tập trung thương lượng, bồi thường với các chủ đất mà chưa có cơ chế để họ cảm thấy yên tâm về việc sẽ được đảm bảo chắc chắn quyền lợi của mình trong quá trình thực hiện dự án, nhất là quyền lợi nhà ở trong dự án chỉnh trang đô thị, xây dựng lại chung cư cũ, di dời nhà trên và ven kênh rạch… dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện, xung đột lợi ích trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng dự án. 

“Ngoài ra, pháp luật cũng chưa có cơ chế đủ mạnh để bảo vệ cổ đông nhỏ trong doanh nghiệp cổ phần (có thể bị giảm vốn, mất vốn trong quá trình kinh doanh). Thậm chí, quyền sử dụng đất nông nghiệp có thời hạn, sau khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chưa có cơ chế để đảm bảo người sử dụng đất được gia hạn thời gian thuê đất kỳ tiếp theo để đảm bảo quyền lợi khi góp vốn”- Chủ tịch HoREA chỉ ra.  

Vì thế, trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, HoREA kiến nghị Chính phủ cần mạnh mẽ ban hành cơ chế để khuyến khích người dân và chủ đầu tư thực hiện quyền góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án để khỏa lấp những hạn chế đang cản trở việc thực hiện quyền này trên thực tế, dù đã được xác lập trong luật từ lâu.